Hari Isnin tengah hari hujan dan Will Watson, ejen pembeli yang mendapatkan rumah mahal di kawasan paling eksklusif di London, menuju ke hotel dan restoran bergaya di Marylebone untuk bertemu bakal pelanggan.
“Dia ahli keluarga kaya Eropah yang ingin membelanjakan £30 juta-£40 juta untuk hartanah di London,” kata Watson, rakan kongsi di The Buying Solution. “Pejabat keluarganya menasihatinya untuk membeli di Switzerland atau Itali tetapi dia duduk bersama saya di Chiltern Firehouse dan tempat itu ramai. Dia memberitahu saya: ‘Inilah sebabnya saya mahu datang ke London. Saya mungkin membayar lebih dalam cukai tetapi hidup adalah untuk hidup.’”
Tahun lepas, jualan rumah mewah di ibu negara UK berada pada paras tertinggi untuk masa yang lama — 605 hartanah dijual pada harga £5 juta atau lebih pada 2022, menurut agensi harta tanah Savills, lebih daripada mana-mana tahun lain sejak sekurang-kurangnya 2006.
Tetapi menjelang awal tahun ini, kebimbangan terhadap kesihatan sektor perbankan global, pasaran perumahan dan peningkatan inflasi telah memperlahankan lonjakan itu. Bilangan hartanah yang dijual di pusat utama London pada suku pertama 2023 adalah 29 peratus lebih rendah daripada tempoh yang sama tahun lalu, menurut LonRes, yang menjejaki pasaran mewah bandar itu. Pada masa yang sama, permintaan pembeli telah jatuh di hampir setiap bahagian utama London sejak musim panas lalu, kata syarikat data PropCast.
Dengan musim bunga secara tradisinya musim pembelian paling sibuk di tengah London, ejen seperti Watson mengharapkan jualan yang bergelora dalam tempoh selepas Paskah. Tetapi dengan sentimen pembeli menurun dan ramai penjual masih enggan menurunkan harga, pasaran mungkin terperangkap dalam keadaan buntu.
Salah satu cara untuk memecahkan kebuntuan adalah dengan peningkatan dalam pembeli antarabangsa — sesuatu yang dijangkakan ramai sejak kejatuhan nilai paun tahun lalu berbanding dolar. Awal tahun ini, John, seorang usahawan teknologi dari New York, membeli sebuah rumah di Chelsea dengan harga lebih £4 juta. “Saya pada dasarnya ingin memiliki hartanah di London untuk gaya hidup tetapi pembelian itu didorong oleh mata wang ke tahap tertentu,” kata John, yang berusia awal empat puluhan dan tidak mahu memberikan nama sebenarnya.
Walaupun dia terlepas mata wang yang mencecah paras terendah sepanjang masa berbanding dolar pada September, pembeli antarabangsa masih boleh menjangkakan penjimatan yang besar pada apa yang mereka mungkin telah bayar beberapa tahun lalu. Dengan permintaan yang dilanda oleh kenaikan duti setem dan Brexit dalam beberapa tahun kebelakangan ini, harga purata untuk hartanah di pusat utama London pada masa ini adalah 18 peratus di bawah kemuncaknya pada 2014. Dari segi dolar, ia turun 40 peratus, walaupun pound meningkat sejak kebelakangan ini. minggu.
Apabila sekatan perjalanan era pandemik berkurangan, pembeli antarabangsa menyumbang 39 peratus daripada jualan di pusat utama London tahun lepas. Ini mungkin meningkat pada tahun sebelumnya tetapi masih di bawah purata 2015-2019 sebanyak 48 peratus, menurut agensi harta tanah Hamptons.
Ramai pembeli luar negara memilih untuk membeli tanpa gadai janji — daya tarikannya telah meningkat secara semula jadi sejak kadar faedah meningkat dengan pesat tahun lepas. Savills berkata, bahagian pembeli tunai di poskod paling eksklusif di ibu negara telah meningkat daripada 66 peratus pada Ogos 2022 kepada 74 peratus dalam tempoh enam bulan lalu — kira-kira setanding dengan tahap pra-pandemi. “Semasa Covid, orang ramai mengambil kesempatan daripada hutang murah, walaupun mereka tidak semestinya perlu meminjam,” kata Frances McDonald, pengarah penyelidikan kediaman di Savills.
Lonjakan jualan tahun lepas telah menjadi titik tolak di kawasan utama London seperti Marylebone © David Richards/Alamy
Kini, bagaimanapun, membeli dengan gadai janji adalah “mimpi ngeri”, kata Guy Bradshaw, pengarah urusan UK Sotheby’s International Realty. “Ia mengambil masa yang lebih lama dan terdapat percanggahan serta penurunan penilaian [where the mortgage lender values a property at less than the buyer’s agreed offer price],” dia cakap.
Semua ini bermakna bahawa pembeli domestik terutamanya telah menjadi jauh lebih berhati-hati. Ada yang membuat semula jumlah mereka dan mendapati mereka mempunyai belanjawan yang jauh lebih kecil – Watson berkata dia mempunyai dua pelanggan yang kedua-duanya merancang untuk membelanjakan £10 juta untuk hartanah London tahun lepas; tetapi dengan kadar gadai janji kini jauh lebih tinggi, mereka telah mengurangkan belanjawan mereka kepada kira-kira £6jn.
Pembeli secara amnya menjadi lebih berhati-hati, memandangkan harga rumah diramalkan akan jatuh — Savills menjangkakan nilai arus perdana menurun sebanyak 10 peratus tahun ini manakala bank pelaburan Nomura meramalkan kejatuhan 15 peratus menjelang pertengahan 2024. “Kami telah beralih daripada satu krisis ke krisis yang lain dan walaupun isu terkini dalam sektor perbankan tidak memberi kesan langsung kepada harta benda London, ia menjejaskan sentimen dan portfolio pelaburan rakyat,” kata Camilla Dell, pengasas agensi pembelian Black Brick. “Jika orang berasa kurang kaya, mereka akan gugup.”
Walaupun ejen hartanah mengatakan hartanah yang dipanggil “terbaik dalam kelas” masih menarik minat pembeli tahap yang baik, analisis oleh bank Coutts mencadangkan bahawa 35 peratus daripada penyenaraian di London utama telah mengalami potongan harga. Pengurangan juga semakin besar — purata diskaun di London utama pada masa ini 8 peratus lebih rendah daripada harga permintaan awalnya; pada Julai 2022, ia hampir 5 peratus, menurut LonRes.
Sesetengah pembeli mendapat wang yang banyak. Ashley Wilsdon, ketua London di agensi pembelian Middleton Advisors, baru sahaja membantu pelanggan merundingkan diskaun £750,000 ke atas hartanah £5 juta di Chelsea yang dijual oleh pemaju kecil yang sangat memanfaatkan dan perlu menjual dengan cepat.
Sesetengah pemilik mengekalkan rumah utama di kawasan seperti Knightsbridge daripada portal arus perdana seperti Rightmove supaya pembeli tidak dapat melihat berapa lama hartanah itu berada di pasaran atau jika terdapat sebarang pengurangan harga © Beverley Ronalds/Alamy
Tetapi dalam kebanyakan kes, diskaun yang ditawarkan tidak cukup tinggi untuk menarik minat pembeli. Kadang-kadang, ini adalah kerana mereka bergelut dengan hartanah yang memerlukan kerja. “Orang ramai tertangguh oleh kedua-dua berapa lama segala-galanya mengambil masa dan fakta bahawa beberapa kos bangunan meningkat lebih daripada dua kali ganda sejak Covid,” kata Guy Meacock, ketua pejabat pembelian London Prime Purchase.
Walau bagaimanapun, lebih biasa, isunya ialah ramai pemilik di bahagian utama ibu kota tidak mendapat manfaat daripada inflasi harga rumah yang berleluasa yang dinikmati oleh rakan sebaya mereka di bahagian lain negara sejak beberapa tahun kebelakangan ini dan enggan menurunkan harga mereka, sementara ejen harta tanah juga mempunyai hartanah yang terlalu mahal dalam usaha untuk memenangi perniagaan. “Banyak harga yang diminta adalah tidak realistik sama sekali. Sesetengah hartanah di bahagian atas adalah terlalu mahal berjuta-juta,” kata Watson.
-29%
Penurunan jualan hartanah di pusat utama London pada suku pertama tahun ini, berbanding tempoh yang sama pada 2022
Jo Eccles, pengasas syarikat pembelian dan pengurusan hartanah Eccord, memetik contoh pelanggan yang menawarkan £3.2 juta untuk sebuah flat di tepi Sungai Thames di tenggara London. “Sebuah flat yang sama dijual sebelum Covid dengan harga £3.25 juta, tetapi penjual meminta £500,000 lebih dan enggan berganjak. Seperti kebanyakan pemilik London sekarang, mereka tidak perlu menjual dan sifat budi bicara pasaran inilah yang menyebabkan perselisihan harga,” kata Eccles.
Akauntan Haj Abbas memahami perkara ini dengan baik, setelah mencuba tidak berjaya untuk membeli sebuah flat dengan harga kira-kira £1 juta di Richmond, barat daya London, selama lebih daripada setahun. “Hartanah berada di pasaran terlalu tinggi dan kekal di sana — saya melihat yang sama dalam talian selama berbulan-bulan. Walaupun kita meletakkan tawaran yang munasabah, ia ditolak memihak kepada ‘menunggunya’ atau memutuskan untuk membiarkan harta itu sebaliknya. Kami sentiasa mendengar bahawa harga akan jatuh secara nasional jadi tidak mahu membayar lebih, tetapi kami tidak melihat sebarang bukti mengenainya sejak kami mencari untuk membeli,” Abbas, 33, berkata.
Poskod luar utama London adalah antara yang berprestasi terbaik sejak beberapa tahun kebelakangan ini, kerana pembeli berteriak untuk membeli rumah semasa perlumbaan ruang angkasa era Covid. Di Hampstead dan Highgate, kedua-duanya di utara London, Coutts berkata harga telah meningkat 23 peratus sejak wabak itu bermula, manakala di Wandsworth, di barat daya ibu kota, harga hartanah meningkat 18 peratus antara Mei 2020 dan Februari 2023, menurut kepada agensi harta pusaka Knight Frank.
Namun kenaikan harga yang pesat bermakna beberapa kawasan ini kini lebih terdedah kepada kejatuhan berbanding dengan pusat utama London, dan juga kerana barat daya dan barat ibu negara mempunyai “perkadaran yang lebih besar daripada leverage tinggi. [buyers]”, kata McDonald.
Di kawasan seperti Mayfair, ramai pembeli menyewa sebaliknya sementara mereka menunggu keadaan ekonomi bertambah baik, menambah permintaan yang tidak pernah berlaku sebelum ini untuk rumah sewa © Marcin Rogozinski/Alamy
Berhadapan dengan sentimen negatif ini, ramai pemilik memilih untuk menjauhkan kediaman mereka daripada portal arus perdana seperti Rightmove dan Zoopla supaya pembeli tidak dapat melihat berapa lama hartanah itu berada di pasaran, atau sebarang pengurangan harga. Invisible Homes, sebuah tapak web yang memadankan pembeli dengan rumah “luar pasaran”, melaporkan bahawa penyenaraian telah meningkat empat kali ganda tahun ini berbanding tempoh yang sama pada 2022. Orang lain yang tidak perlu menjual segera menangguhkan penjualan sama sekali, faktor yang sedang mengekalkan harga daripada menurun dari segi nominal.
Tarnjeet Purewal berharap sentimen akan bertambah baik dalam beberapa bulan akan datang dan dia akhirnya akan mencari pembeli untuk flat dua bilik tidurnya di sebuah pembangunan mewah yang menghadap ke sungai Thames di Wandsworth, yang cuba dijualnya selama 18 bulan lalu.
Bekas peguam hartanah dan pengarah pengasas Latitud Legal Recruitment telah dua kali mengurangkan harga flatnya — dan kini dia hanya berharap untuk mendapatkan kembali apa yang dia bayar untuknya pada 2015. “Kami mempunyai banyak minat pada musim panas lalu, tetapi kemudian datang Bajet ‘mini’ dan dalam tiga bulan terakhir tahun lepas kami tidak mempunyai satu tontonan jadi mengeluarkannya dari pasaran,” kata Purewal, 40. “Kebimbangan baru-baru ini terhadap sektor perbankan menimbulkan kegelisahan, tetapi diharapkan kadar gadai janji semakin menurun dan orang ramai akan lebih berminat untuk membeli.”
Sementara pembeli menunggu, mereka menyewa sebaliknya, menambah permintaan yang tidak pernah berlaku sebelum ini untuk rumah sewa. Pada Februari, LonRes berkata bilangan arahan sewa baharu di London utama adalah 49 peratus di bawah purata pra-pandeminya, manakala sewa telah meningkat 8 peratus sepanjang tahun lalu dan kini 19 peratus di atas paras pra-Covid.
Untuk flat satu bilik di Pimlico, pusat London, Pengurusan Harta Glenfield menerima 12 tawaran dalam masa 15 jam dan bersetuju untuk membenarkannya 26 peratus melebihi sewa yang diminta; di Mayfair, hartanah dua bilik tidur naik 18 peratus melebihi jumlah yang diminta £3,000 seminggu. Daripada semua sewa di Notting Hill, London barat, agensi harta tanah Strutt & Parker telah bersetuju setakat tahun ini, 70 peratus menarik tawaran bersaing, dengan kebanyakannya melebihi harga yang diminta.
“Ia sangat kompetitif menjadi penyewa di London sekarang,” kata Nicholas Thao, 36, yang bekerja dalam bidang kewangan dan menyewa sebuah apartmen dua bilik tidur di Westminster. “Anda menyerahkan tawaran dan ejen meminta yang terbaik dan final dalam beberapa jam. Tuan tanah juga meminta bayaran sekaligus.”
Gedung beli-belah Harrods, di Knightsbridge © Rod Williams/Alamy
Bagi golongan kaya raya antarabangsa, menyewa di London untuk beberapa tahun mungkin masuk akal dari segi kewangan — walaupun pada harga yang menarik — kerana duti setem telah meningkat begitu banyak, kepada kadar marginal tertinggi sebanyak 17 peratus, jika mereka berada di luar negara. pembeli membeli rumah tambahan.
“Kami telah melihat kemunculan kelas baru penyewa uber yang membayar £30,000-£40,000 setiap minggu,” kata Trevor Abrahmsohn, pengarah urusan agensi harta tanah London utara Glentree International. “Walaupun mereka membayar sewa sehingga £2 juta setahun, ini adalah kurang daripada yuran duti setem, peguam cara dan ejen harta tanah yang akan terlibat jika mereka membeli rumah agam berjuta-juta pound di London dan menjualnya beberapa tahun kemudian. ”
Kembali ke Chiltern Firehouse, masa akan menentukan sama ada pelanggan Eropah kaya Watson akan memilih untuk membeli — atau akhirnya menyewa — harta mewah London itu.
Ketahui tentang cerita terbaharu kami dahulu — ikuti @FTProperty di Twitter atau @ft_houseandhome di Instagram
