Tuan tanah beli-untuk-membiarkan yang sangat bergantung pada kewangan gadai janji akan bergelut untuk mengaut keuntungan di 92 pihak berkuasa tempatan di England dan Wales — lebih seperempat majlis — menurut penyelidikan yang menggariskan tekanan yang semakin meningkat terhadap pelabur hartanah sewa.
Kenaikan mendadak dalam kadar faedah gadai janji telah mencecah pulangan di banyak bahagian negara, walaupun dalam tempoh pertumbuhan kukuh dalam sewa, laporan oleh ejen hartanah Hamptons International mendapati.
Pelabur yang meminjam untuk membeli rumah sewa dengan deposit sebanyak 25 peratus – secara amnya minimum untuk beli-untuk-sewa – pada perjanjian kadar tetap dua tahun pada Februari menghadapi kadar gadai janji 4.84 peratus, berbanding 1.53 setiap sen pada awal tahun 2020.
Di kawasan mahal di negara ini, pembeli perlu meletakkan deposit yang lebih besar untuk memuaskan hati pemberi pinjaman bahawa pinjaman masih boleh dibayar balik dalam keadaan “tertekan” 1-2 mata peratusan lebih tinggi daripada kadar yang ditawarkan. Daripada 92 pihak berkuasa yang dikenal pasti oleh Hamptons berkemungkinan tidak berdaya maju, 24 berada di London, dengan hanya lima di utara.
Pelabur yang ingin membiayai semula penetapan faedah dua tahun sahaja pada rumah yang disewa bernilai £200,000 akan menyaksikan kadar purata mereka melonjak daripada 2.2 peratus kepada hampir 5 peratus — bermakna pembayaran faedah tahunan mereka akan melonjak daripada £2,666 kepada £ 6,060.
Di bawah anggaran Hamptons mengenai purata 6 peratus hasil sewa kasar di England dan Wales — menghasilkan £12,000 setahun dalam pendapatan sewa — tuan tanah seperti itu yang membayar cukai kadar asas akan melihat keuntungan mereka selepas cukai menjunam daripada £4,490 kepada £1,780. Pembayar kadar yang lebih tinggi — berikutan perubahan peraturan beli untuk biarkan yang diperkenalkan pada 2016 — akan ditinggalkan dengan hanya £120 selepas faedah gadai janji, kos penyelenggaraan dan cukai.
“Kadar gadai janji yang lebih tinggi secara asasnya telah mengubah jumlah untuk pelabur,” kata laporan itu.
Kenaikan kadar faedah telah memihak kepada pelabur yang lebih tua dengan poket yang lebih dalam dan lebih banyak ekuiti perumahan yang disokong oleh pertumbuhan harga jangka panjang. Purata pelabur beli untuk biarkan berumur 59 tahun, dengan hanya 15 peratus di bawah umur 45 tahun, menurut statistik rasmi. Menggunakan data daripada Skipton Building Society, Hamptons mendapati purata tuan tanah yang menggadai janji semula pada 2022 mempunyai deposit sebanyak 45 peratus, melindungi mereka daripada kenaikan kos.
Walau bagaimanapun, mereka yang memasuki pasaran dalam tempoh lima tahun yang lalu, yang kurang berkemungkinan mempunyai cara untuk meletakkan deposit yang besar, menghadapi tekanan kewangan yang lebih besar. Hamptons menganggarkan 8 peratus tuan tanah – dengan 450,000 rumah yang disewa – menghadapi risiko paling besar. Ramai yang berada di kawasan dengan hasil sewa yang lebih rendah – selalunya di selatan England – dan menghadapi pembayaran hutang, menaikkan sewa atau menjual apabila penyelesaian mereka tamat.
Sewa telah meningkat secara mendadak. Inflasi sewa tahunan untuk sewa baharu — yang meningkat lebih cepat daripada pembaharuan penyewaan — berjalan pada 11.1 peratus — perlahan daripada 12.3 peratus pada pertengahan 2022, menurut penyelidikan minggu ini dari tapak hartanah Zoopla.
Namun sedikit yang percaya terdapat banyak skop untuk kenaikan sewa selanjutnya bagi tuan tanah yang berisiko mendapati diri mereka berada di wilayah yang merugikan. Nisbah purata sewa kepada pendapatan berada pada atau menghampiri paras tertinggi 10 tahun di semua kawasan selain London, kata Zoopla. Akibatnya, kekangan kemampuan mampu membawa kembali kadar pertumbuhan tahunan kepada 4-5 peratus menjelang akhir 2023.
Richard Donnell, pengarah eksekutif di Zoopla, berkata: “Kami menjangkakan pertumbuhan sewa akan perlahan sepanjang 2023 memandangkan tekanan keterjangkauan menggigit, dan kelembapan boleh menjadi dramatik di beberapa pusat bandar.”
Malah pertumbuhan semasa dalam sewa tidak mencapai apa yang diperlukan oleh banyak tuan tanah. Untuk mengimbangi lonjakan purata kadar gadai janji dua tahun kepada hampir 5 peratus sepanjang tahun lalu, sewa perlu meningkat sebanyak 28 peratus di England dan Wales dalam tempoh yang sama, kata Hamptons.
Kadar gadai janji untuk kedua-dua peminjam kediaman dan beli-untuk-sewa telah berkurangan daripada paras tertinggi mereka pada Oktober 2022, walaupun kekal pada paras tinggi. Aaron Strutt, pengarah teknikal di broker gadai janji Trinity Financial, berkata persaingan yang lebih besar antara pemberi pinjaman untuk perniagaan telah menyebabkan pemotongan kadar, dengan kebanyakannya menawarkan pembelian dua tahun untuk membenarkan penetapan pada 4.75 peratus. “Bank dan persatuan bangunan tahu mereka perlu bekerja lebih keras untuk menarik tuan tanah,” katanya.
Tetapi dia memberi amaran bahawa walaupun kadar tajuk menjadi lebih menarik, peminjam juga harus mempertimbangkan yuran pengaturan, yang biasanya berkisar antara £999 dan £1,999. Baru-baru ini, pemberi pinjaman semakin beralih kepada yuran berasaskan peratusan sebanyak 2 atau 3 peratus – seorang pemberi pinjaman pakar mengenakan bayaran setinggi 7 peratus, kata Strutt.
Walaupun penetapan lima tahun menawarkan kadar faedah yang lebih rendah daripada perjanjian dua tahun, beliau telah melihat lebih ramai peminjam memilih untuk menetapkan yang lebih pendek. “Mereka berharap kadar akan turun semula,” katanya.
